שכונות להשקעה בחיפה עם פוטנציאל להתחדשות עירונית

שנת 2023 הייתה שנה של האטה בענף הנדל"ן הישראלי, שנראה היה כי כבלתי ניתן לעצירה. עליית הריבית במשק במאות אחוזים בתוך מעט יותר משנה הולידה ירידה מהותית בהיקף המשכנתאות שנטל הציבור, המיתון במשק ומשבר הפיטורים בהייטק נתנו אף הם את אותותיהם, והמלחמה שפרצה בתחילת חודש אוקטובר תרמה אף היא לנתוני סיום השנה- שהציגה ירידה בת כ-40% בהיקף עסקאות הנדל"ן במשק הישראלי. יחד עם זאת, בשל שווי העסקאות שנשען על עלויות הדיור שעלו- ההפרש בשווי הכולל של העסקות בין השנים קטן הרבה יותר, ועומד על אחוזים בודדים של ירידה בלבד.

האם המלחמה המתמשכת והריבית שנותרת בעינה יביאו להמשך ההאטה גם בשנת 2024? האם כדאי לחכות עם ההחלטה על רכישת דירת מגורים או דירה להשקעה?

על פי מדד הנדל"ן ותחזיות כלכליות של בכירים במשק, ניכר כי החוק הבסיסי ביותר בכלכלה נועד לנצח כל נוסחה אחרת:

הביקוש לדיור הולך ועולה, היצע הדירות נותר מוגבל, והמחירים צפויים לנסוק הרבה מעבר למה שכבר ראינו.

2024- ההתאוששות המפתיעה

שנת 2024 נפתחה בצילה של המלחמה, ובהחלטה של נגיד בנק ישראל על הורדת הריבית לראשונה מזה ארבע שנים. הריבית שירדה ב 0.25% ועומדת על 4.5% (גובה ריבית הפריים המהווה את הבסיס למשכנתאות: 6%), מהווה הן הקלה ראשונה מזה זמן רב על נותני המשכנתאות, אולם חשוב מכך מעידה על מדיניות ממשלתית מקלה, ויש הצופים לירידה מדורגת שתימשך בפעימות הבאות.

השפעה נוספת על השוק ניתן למצוא בהיקפי הביקוש לנכסי דיור, שלא נותרו בוואקום. הפיחות בהיקף העסקאות הוליד גידול בביקוש לשכירות, שכפועל יוצא הצמיחו את עלויות השכירות בצורה ניכרת, משכו את המשקיעים לרכוש דירות להשכרה וליצור נדל"ן מניב, ושינו את מאזן הכדאיות מחדש לשוכרים- ששבו לבחון את אפשרויות הרכישה כחלופה משתלמת יותר.

נתון משפיע נוסף הוא המלחמה, אשר בתחילת הדרך תרמה רבות לקיפאון בשוק, אולם ככל שחולף הזמן, דווקא מחזקת את אזורי הביקוש ומרחיקה צעירים ורוכשים מיישובים וערים המקורבים לגבולות המדינה- מצפון ומדרום.

חיפה-חיפה עיר עם עתיד, עבר והווה

העיר חיפה היא אחת מערי המטרופולין המובילות בישראל, והעיר הצפונית המציגה תשואות גבוהות ומבטיחות למשקיעים, מגוון אפשרויות השקעה ופוטנציאל השבחה גבוה במיוחד בזכות גילה של העיר, ומדיניות של התחדשות עירונית שמנהיגה הרשות המקומית בשיתוף עם משרד השיכון.

בין אם מדובר בדירה להשקעה, ובין אם במשפחה צעירה המחפשת אחר דיור בר השגה באזור משגשג ובסביבה עירונית המציעה מרחבי תעסוקה, פנאי ומסחר, נגישות ורמת חינוך מעולה- הבחירה ברכישת דירה ישנה באזור פיתוח העומד לפתחה של התחדשות עירונית, תעניק את איכות החיים ו/או התשואה המבטיחה ביותר.

פנינו לאילן גרוס מאגמ נכסים משרד תיווך מקומי בחיפה לקבלת סקירה על השכונות בחיפה בעלות הפוטנציאל הגבוה ביותר להתחדשות עירונית ולעלייה ניכרת בשווי הנכסים:

קריית אליעזר

נווה דוד

קריית שפרינצק

עין הים

בבחינה כוללת של העיר חיפה כיעד השקעה בנדל"ן, נמצא כי מחירי דירות 3 חדרים עומדים בממוצע בטווח של 1-1.2 מיליון ₪, ומציגים ממוצע תשואה שנתית בסך 3%-3.5% בשנה.

במטרה להגדיל את פוטנציאל התשואה, ניתן להגדיל את טווח ההשקעה ולבחור בשכונות מבוססות ומבוקשות יותר דוגמת שכונת הדר עליון, המהווה אזור שכירות מבוקש במיוחד, ומציגה תשואות ממוצעות בנות 4%, בגין השקעה בשווי כ- 1,800,000 ₪.

לעומת אלה, הבחירה להשקיע באזורים הוותיקים והמוחלשים יותר של חיפה, מאפשרת סף כניסה נמוך וסכום השקעה נמוך מ 1,000,000 ₪, כנגד פוטנציאל השבחה ותשואה שצפוי לעמוד על למעלה מ 500,000% תשואה לאחר יישום תכניות ההתחדשות העירונית- שכבר עומדות על הפרק.

משקיעים בעלי אורך רוח ויכולת השקעה לטווח הארוך- צפויים לקבל את המענה הטוב ביותר באפיקי ההתחדשות העירונית ובשכונות האמורות בעיר חיפה הצומחת.