מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה על דירות עם ליקויים?

בביצוע עסקה לרכישת דירה מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין בחיפה.

בדרך כלל אנו פוגשים את שמאי המקרקעין כאשר אנחנו צריכים משכנתא. במידה ואין צורך במימון אזי, רוב הרוכשים מסתפקים בעורך דין.

מבלי לזלז בציבור עורכי הדין, לא כל עורך דין מבין ויודע לזהות ליקויים משפטיים בדירה או בבית פרטי.

בבתים פרטיים או בדירות מגורים יש כמה ליקויים נפוצים: חריגות בניה וליקויים משפטיים.

חריגות בניה אלה הן תוספות בניה שביצע המחזיק בניגוד להיתר או בניגוד לתב"ע.

ליקויים משפטיים אלה מצבים בהם הדירה לא רשומה בצורה תקינה או שחלות עלה הערות אזהרה.

במאמר זה נביא כמה דוגמאות ונסביר ממה צריך להיזהר לפני שעושים עסקה במקרקעין.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה על ליקויים הנדסיים / תכנוניים בדירה או בבית פרטי:

כפי שתיארנו לפני, קיימים שני מצבים, חריגה מהיתר וחריגה מתכנית.

חריגה מהיתר בניה זה בניה אשר חורגת מהיקף הבניה שאושר בהיתר. במקרים רבים ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין בחיפה על מנת להסדיר את חריגות הבנייה או לחשב בצורה מדוייקת ביותר את התשלומים הצפויים עבור החריגה.

מה התייחסותו של שמאי מקרקעין בחיפה לחריגות בניה מהיתר משתנה ממקרה למקרה.

דוגמה למתן משקל לחריגות בניה שניתן להכשיר

שמאי מקרקעין זיהה חדר מגורים שנבנה ללא היתר. במידה ואין יתרת זכויות בנייה להכשיר את הבינוי, המשקל אותו ייתן השמאי לחדר החורג יהיה קטן ביותר. במידה וקיימת יתרת זכויות בנייה להכשרת החדר ומקובל ביצוע הכשרת חריגות בנייה בסביבה, שמאי מקרקעין בחיפה ייתן משקל גדול יותר לחדר החורג.

שימו לב! אם השוק נותן משקל כזה או אחר לחריגות בנייה, בביצוע שמאות מקרקעין לבנק לצורך קבלת משכנתא, השמאי יתעלם מכל הבנוי ללא היתר ואף יקבע הפחתה המגלמת את עלות החזרת המצב לקודמו.

מה התייחסותו של שמאי מקרקעין בחיפה לחריגות מתכנית:

חריגה מתכנית יכולה להיווצר בשני מקרים. במקרה הראשון זה שהמחזיק בוחר לבצע בניה שהיא חורגת מתכנית. לדוגמה: מכולת בקומה מפולשת של בית משותף.

במקרה זה, שמאי מקרקעין בחיפה לא ייתן כל משקל לחריגת הבנייה. במקרים מסויימים ניתן לבחון הגשת תכנית נקודתית לאישור החריגה.

המקרה השני בו מקרקעין יכולים לחרוג מתכנית זה כאשר הוועדה המקומית משנה את ייעוד הקרקע.

לדוגמה: קיים מרכז מסחרי מאוכלס. עיריית חיפה החליטה להרוס את המרכז ולהקים שכונת מגורים.

בשלב הראשון על הוועדה המקומית להגיש תכנית אשר תקבע את הייעוד החדש של המקרקעין. עד לתקופת הפינוי בפועל, התב"ע שחלה על הקרקע אינה תואמת את השימוש בפועל.

במקרים אלו, שמאי מקרקעין בחיפה צריך לבצע אומדן פיצוי המגיע למפונה.

איך שמאי מקרקעין בחיפה קובע פיצוי ירידת ערך לדירה או בית פרטי:

דוגמה ממקרה שהיה לנו במשרד. הוועדה החליטה להפקיע חלק ממגרש שעליו בנוי בית פרטי לצורך הרחבת דרך.

הוועדה רצתה להפקיע רק חלק קטן מהחלקה. יחד עם זאת, ההפקעה יצרה מצב בו חלק מזכויות הבנייה לא ניתנות לניצול.

ההפקעה "הזיזה" את קווי הבניין לנקודה בה זכויות הבנייה לא ניתנות לניצול.

דוגמה אחרת, מול בית פרטי אושרה תבע להקמת בית ספר מרעיש. במקרה זה, כאשר המקרקעין גובלים, ניתן לתבוע פיצוי ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בכל המקרים האלו, כאשר אתם מרגישים שרווחתכם נפגעת עקב שינויים גם בסמיכות, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין בחיפה ולהבין מה התנאים לקבלת פיצוי ירידת ערך.

מה צריך לדעת שמאי דירות בחיפה על ליקויים משפטיים בדירות מגורים או בתים פרטיים:

שמאי דירות בחיפה צריך לזהות ליקוי משפטי בצורה מהירה ביותר.

הליקויים הקלים לזיהוי אלה רישומים בנס הטאבו של הדירה. שמאי מקרקעין בחיפה צריך לשים לב להערות בדבר עיקולים, התחייבויות, הערות בדבר הפקעות ועוד.

הליקויים היותר קשים לזיהוי אלה טעויות בתשריט הבית המשותף.

תשריט הבית המשותף זה תרשים אשר קובע איזה מספר משפטי תקבל הדירה (תת חלקה) וכן, אילו שטחים יוצמדו לדירה.

במקרים מסויימים קיימות טעויות רישום בתרשים הבית המשותף. לצורך הדוגמה, טעות בכיוון התרשים (צפון-דרום) זו מגבלה משפטית ששמאי מקרקעין בחיפה צריך לזהות.

מגבלות משפטיות מקשות על ביצוע עסקאות בנכסים מוגבלים אלה. לעיתים, גורם מממן כלל לא יסכים לממן נכס עם ליקוי משפטי. מציאות זו מאפשרת ביצוע עסקאות בנכס רק למי שיש לו את הכסף זמין.

הפחתה בגין סחירות עקב ליקוי משפטי יכולה להיות בין 10% – 30% משווי הדירה או הבית הפרטי.