המרכז החדש של אינבידיה נבחר בקריית טבעון בגלל הקרבה ליוקנעם – אבל נשר, בין הטכניון לאוניברסיטה ועם תוכנית התרחבות ל־100 אלף תושבים, מתבררת כמנצחת הנדל״נית

שני מגה־פרויקטים בהיקף של כ־9,000 יחידות דיור בכניסות לעיר, לצד שתי תוכניות פינוי־בינוי מאושרות עם כ־3,000 דירות חדשות, מציבים את נשר על מסלול צמיחה מואץ בעשור הקרוב

ההחלטה של NVIDIA להקים את מרכז הפיתוח החדש שלה בקריית טבעון, בסמיכות למוקד הפעילות ביוקנעם, נתפסה כבחירה חד־משמעית בעיר אחת על פני אחרות. אך בחינה רחבה של שוק הנדל״ן בצפון מלמדת כי השפעת ההחלטה חורגת בהרבה מגבולות טבעון עצמה. בפועל, העיר שמציבה את עצמה בעמדת זינוק משמעותית לשוק המגורים וההשקעות היא נשר.

לא משום שהקמפוס מוקם בה, אלא משום שנשר ערוכה לקלוט את האוכלוסייה: סטודנטים, עובדי הייטק, אנשי רפואה וחינוך, משפחות צעירות ומשקיעים – במחירים, בתכנון ובשוק שכירות שפועל גם בתקופה של ריבית גבוהה ואי־ודאות.

שלומי זינו, זכיין אנגלו־סכסון בקריות ובעלים של פירסט – ראשונים בנדל״ן, מסביר:

“מרכזי תעסוקה לא בהכרח מייצרים מרכזי מגורים. הערים שמרוויחות הן אלה שמסוגלות להציע מלאי, תכנון ושוק שכירות שעובד. נשר נמצאת בדיוק בנקודה הזו.”

בין אינבידיה, הטכניון והאוניברסיטה – יתרון מיקום שמייצר ביקוש קשיח

נשר נהנית ממיקום חריג בעוצמתו במטרופולין חיפה:

• סמיכות מיידית לטכניון ולאוניברסיטת חיפה
• חיבור ישיר למטרונית ולצ’ק פוסט
• קידום רכבלית שתחבר את העיר למוקדי תעסוקה ואקדמיה
• נגישות מהירה לצירי תנועה ארציים (יגור, צ’ק פוסט, חיפה)

המיקום הזה מייצר שוק שכירות קשיח במיוחד – בעיקר לסטודנטים ולצעירים עובדים – ומקטין את אחד הסיכונים המרכזיים של משקיעים: תקופות ארוכות ללא שוכר.

לא רק צמיחה – אלא קפיצת מדרגה תכנונית

בשקט יחסי, נשר אישרה בשנים האחרונות תוכנית מתאר כוללת שמגדירה את עתידה כעיר גדולה:

מעיר של כ־25 אלף תושבים כיום – לעיר של כ־100 אלף תושבים בעשור הקרוב.

המהלך נשען על שלושה עוגנים מרכזיים:

1. שני מגה־פרויקטים בכניסות לעיר – בהיקף כולל של כ־9,000 יחידות דיור (בכניסה מכיוון יגור וביציאה לצ’ק פוסט)
2. שתי תוכניות פינוי־בינוי מאושרות – בהיקף של כ־3,000 יחידות דיור חדשות
3. עשרות מתחמי התחדשות נוספים בשלבים מתקדמים של תכנון

מדובר לא רק בכמות יחידות, אלא ברמת ודאות תכנונית גבוהה ביחס לערים אחרות באזור.

פינוי־בינוי בנשר: פחות פרמיה, יותר ודאות

בניגוד לחיפה או לקריית ים, שבהן משקיעים נדרשים לעיתים לשלם עשרות אחוזים מעל שווי הדירה הקיים עבור פינוי־בינוי בשלבים מוקדמים, בנשר מתקיימת תמונה שונה:

• מחירי כניסה שעדיין קרובים לשווי שוק
• תוכניות עם מספר תב״ע ברור
• לוחות זמנים ריאליים לאישור ולמימוש

דריה רוד, יועצת נדל״ן המתמחה באיתור דירות במתחמי פינוי־בינוי מתקדמים בנשר:

“מתחם מתקדם הוא לא שלט יפה ולא מצגת. הוא מספר תוכנית, שלב במנהל התכנון ויכולת לבדוק הכול בצורה שקופה.”

עסקאות לדוגמה מהשטח

דירות 3 חדרים ברחובות מעלה הגיבורים וההסתדרות, שנמכרו סביב 1.25–1.3 מיליון ₪

השכרה ל־3 שותפים בכ־4,500 ₪ – תזרים מאוזן ואף חיובי

עסקה חריגה: דירה שהייתה סגורה עשרות שנים ונזקקה לשיפוץ, נמכרה בכ־1 מיליון ₪ תוך יום

דירות שותפים: תשואה גבוהה בלי חלוקה לא חוקית

אחד היתרונות הייחודיים של נשר הוא האפשרות לייצר תשואה משופרת ללא חלוקה לא חוקית.

הביקוש הסטודנטיאלי מאפשר השכרה ל־3 שותפים בחוזה אחד, מה שמעלה את ההכנסה בכ־25–30% לעומת השכרה למשפחה – ללא שינוי תכנוני וללא סיכון משפטי.

מתחם 4Tech: דירות קטנות, תעסוקה גדולה והיגיון כלכלי

מתחם 4Tech ביציאה מנשר לצ’ק פוסט הוא דוגמה לתכנון ייעודי שמייצר הזדמנות למשקיעים.

המתחם כולל דירות קטנות (15–30 מ״ר) לצד מאות אלפי מ״ר של משרדים ותעסוקה, ללא מוסדות ציבור וללא היקפי חניה של פרויקט מגורים רגיל.

בפועל, נמכרו במתחם מאות יחידות במחירים של כ־700 אלף עד 1.2 מיליון ₪, בעיקר למשקיעים שמבינים את קהל היעד: שוכרים צעירים, עובדים בתחילת דרכם וסטודנטים מתקדמים.

עמק הכרמל: מקרה מבחן של ליווי והשבחה

פרויקט “עמק הכרמל” של חברת אלמוגים הפך לאחת הדוגמאות הבולטות להשקעה שעובדת בנשר.

אסף בוזגלו, מלווה משקיעים ותיק, ליווה מאות משקיעים בפרויקט – משלב הרכישה על הנייר, דרך המסירה, ההשכרה והניהול ועד למימוש.

לדבריו:

“בעמק הכרמל המשקיעים קנו מוצר שעובד: ביקושים קשיחים, שכירויות גבוהות והשבחות משמעותיות על ההון העצמי.”

כשהמותג לא מבטיח הצלחה: המגה־פרויקט שבו נמכרו מעט דירות בלבד

בכניסה לנשר מכיוון יגור שווק פרויקט ענק בהיקף של כ־5,000 יחידות דיור על ידי אפריקה ישראל, בשיתוף יזמים גדולים נוספים.

למרות קמפיינים רחבי היקף, בפועל נמכרו בפרויקט מעט דירות בלבד, בעיקר בשלב הראשוני במסגרת מבצע ממוקד לתושבי המקום.

לאחר העלאת המחירים, קצב המכירות נותר נמוך ביחס להיקף היחידות המאושרות. בעקבות זאת הועבר משרד המכירות לחנות בקומת הקרקע של האצטדיון העירוני נשר, וניכרת בתקופה האחרונה גמישות מחירים, שעשויה לייצר הזדמנויות למשקיעים המבצעים ניתוח עומק.

אינבידיה: זרז אזורי – לא יעד מגורים

למרות שהקמפוס יוקם בקריית טבעון, עובדים רבים צפויים לבחור להתגורר בערים סמוכות שמציעות:

מחירי כניסה שפויים יותר

שוק שכירות פעיל

תחבורה ציבורית נגישה

מגוון אפשרויות השקעה

נשר עונה על כל הפרמטרים הללו.

שלומי זינו מסכם:

“טבעון קיבלה את הקמפוס. נשר מציעה ודאות – ובשוק של היום, ודאות היא יתרון נדיר.”