תוכן שיווקיבתקופה האחרונה, חיפה עוברת שינויים רבים. כידוע, מחירי הנדל”ן מושפעים מהמזג הכלכלי ומהציפייה לעתיד.
שמאי מקרקעין בחיפה צריכים להתחשב בכל השינויים התכנוניים בחיפה לצורך אמדן מדויק של שווי נכסי המקרקעין.
מחירי הנדל”ן מושפעים מהיצע וביקוש. לדוגמא, אתם מתכננים לרכוש דירה באזור המיועד להתחדשות עירונית וקיים צפי לגידול בהיצע יחידות הדיור בסביבה.
במקרה זה, דירתכם תהיה “נדירה” פחות וערכה לא יעלה כפי שציפיתם.
למשל, תכנית חפ/2550 “תכנית אסטרטגית להתחדשות נווה שאנן” קובעת גידול ביחידות דיור בסביבתה.
תרשים רחוב טרומפלדור בחיפה על פי תכנית חפ/2550 (באדיבות דוברות עיריית חיפה):
לפני שאתם מבצעים עסקה במקרקעין עליכם לבדוק האם בסביבתכם קיים תכנון עתידי למוסדות ציבור או שינוי בתוואי הדרכים אשר יכול לפגוע בשווי הנכס.
במידה ואתם לא מודעים לתכנון הכוללני, עליכם לפנות לשמאי מקרקעין בחיפה בכדי שינתח עבורכם את המכלול התכנוני החל על הסביבה.
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בחיפה לחלוקת ירושה?
בדירות שהתקבלו בירושה, בניגוד לדעה הרווחת, רשויות המס ממסות את העסקה כאילו בוצעה על ידי המוריש המקורי.
לדוגמא: הורשו 2 דירות מגורים. הדירות חולקו בין 2 יורשים ונרשמו על שמם בטאבו.
למוריש א’ הייתה דירה אחת טרם קבלת הדירה השנייה במסגרת ההורשה.
למוריש ב’ אין דירה נוספת, פרט לדירה שירש.
שני היורשים פנו לשמאי מקרקעין בחיפה לצורך אמדן מס שבח והיטל השבחה.
במידה ופניתם לשמאי דירות בחיפה המתמחה בסוגיות מיסוי המקרקעין, תגלו כי שני היורשים “שקופים” לצורך חיוב במיסוי מקרקען.
כמות הדירות הקיימת ליורשים אינה משנה את חיוב המס ומוריש ב’ אינו זכאי למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
על פי חוק מיסוי מקרקעין, הורשה אינה מוגדרת כעסקה! לפיכך, אין אירוע המחייב במיסוי מקרקעין.
במקרה זה, שמאי דירות בחיפה יסביר ליורשים כי החיוב במס נעשה כאילו המוריש המקורי מוכר את הדירה.
במקרה זה, הורשו 2 דירות. לפיכך, החיוב בגין מכירת הדירה יהיה ליניארי מוטב על פי תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה על החישוב הליניארי למס שבח?
לצורך הדוגמא, נניח את ההנחות הבאות:
יום רכישה על ידי המוריש: 1970.
יום מכירת הדירה על ידי היורש: 2020.
מחיר רכישה ממודד: 600,000 ₪.
מחיר מכירה: 2,100,000 ₪.
מהנתונים ניתן לראות כי משך החזקה בדירה הינו 20 שנים. תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח את כל השבח הנוצר עד שנת 2014.
אזי, תקופת החיוב הינה (2020-2014) 6 שנים.
לפיכך, החיוב במס שייקבע על ידי שמאי מקרקעין בחיפה יהיה רק בגין 6 שנים מתוך 50 שנות חזקה בנכס.
6/50 = 12% בלבד. אחוז זה נכפיל בשיעור המס (25%) ונקבל את שיעור המס על השבח בגובה 3% בלבד.
השבח שנוצר במכירה הינו 1,500,000 ₪ והמס לתשלום יעמוד על כ – 45,000 ₪.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על פינוי בינוי בחיפה:
כיום מקודמות בחיפה מגוון תכניות פינוי בינוי במסלול רשויות. השפעתו של מתחם המיועד לפינוי בינוי הינה קריטית על הסביבה הקרובה.
במקרים רבים, תכניות פינוי בינוי אינן כוללות פתרונות תחבורתיים מספקים לתשתית הכבישים הקיימת, אינן נותנות פתרון אמתי לשטחים ציבוריים ועוד.
למאמר המלא מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה ורשימת תכניות הפינוי בינוי…
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
