מאת: עו"ד משה קמר
מטרתם של פיצויי הפקעה
מטרתם של פיצויי הפקעה היא להעמיד את בעל הזכות או טובת-ההנאה במקרקעין, שהופקעה, באותו מצב כלכלי, שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל מהרשות המפקיעה יוכל לרכוש זכות או טובת-הנאה דומה לזו שהופקעה מידיו. לשון אחרת: הפיצוי צריך שיאפשר לבעל הזכות או טובת-ההנאה לקנות לעצמו זכות או טובת-הנאה חדשה, דומה לזו שהופקעה מידיו, כאילו לא הופקעה היא מידיו נגד רצונו, אלא נמכרה לאחר בעיסקה, שבה שני הצדדים פעלו מרצון.
בקביעת פיצויי הפקעה אין לשפר או להרע את מצב התובע
קביעת פיצויי הפקעה אין לשפר או להרע את מצבו הכלכלי של התובע, שהיה ממשיך להתקיים אלמלא ההפקעה. בהקשר זה אין, איפוא, רלוונטיות למחיר ששילם הבעלים ברכישת המקרקעין קודם להפקעה, ובין אם רכשם במחיר מוזל משוויים בשוק החופשי, או שרכשם במחיר מופקע, בכל המקרים זכאי הוא לפיצוי מקופת הציבור על יסוד שוויים של המקרקעין.
במתן פיצויי הפקעה יש לנהוג בהגינות, בשוויון ובהעדר אפליה
במתן פיצויי הפקעה לבעלי זכויות וטובות-הנאה במקרקעין שהופקעו יש לנהוג בהגינות, בשוויון ובהעדר אפליה. אם הרשות המפקיעה מפצה את מקצת מבעלי המקרקעין המופקעים בדרך מסויימת, שומה עליה לנקוט בדרך זו גם כלפי מותר הבעלים, החפצים בכך, ובלבד שהם עומדים בקריטריונים שנקבעו.
באופן זה, אם הרשות מפצה מקצת מבעלי המקרקעין שהופקעו על-פי קריטריונים שונים מאלה שנקבעו בחוק המקנה לה סמכויות הפקעה, עליה לפצות על יסוד אותם קריטריונים גם את בעלי המקרקעין האחרים.
כך, לדוגמה, אם הרשות המפקיעה נותנת פיצוי בעד רכיב נזק שאיננו קבוע בחוק המסמיך, עליה ליתן פיצוי זה לכל בעלי הזכויות במקרקעין המופקעים. באותו אופן, אם הרשות המפקיעה בוחרת ליתן פיצוי במקרקעין חלופיים, למרות שאינה חייבת לעשות כן, עליה ליתן פיצוי בדרך זו לכל בעלי הזכויות במקרקעין המופקעים, הנמצאים במעמד זהה, והרוצים בכך.
דבר זה נובע מעקרון השוויון, המחייב כל גוף ציבורי במדינה, ובראשם – את המדינה. עקרון השוויון חל על כל התחומים, אשר בהם פועלים המדינה והגופים הציבוריים. הוא חל, בראש ובראשונה, על הקצאת משאבים של המדינה. המשאבים של המדינה, אם קרקע ואם כסף, שייכים לכל האזרחים, וכל האזרחים זכאים, איפוא, להנות מהם על-פי עקרון השוויון ללא אפליה.
סייגים לעקרון השוויון
הפעלתו של עקרון השוויון מותנית בכך, שאין מקום לאבחנה בין נסיבותיהם של הבעלים השונים. השאלה אם הבדל פוגע בשוויון במקרה מסויים תלויה בהקשר, בנסיבות ובשיקולים המיוחדים לאותו מקרה. המבחן הוא מבחן של רלוונטיות, כלומר, רק בהעדר שוני רלוונטי תיחשב האבחנה בין בני אדם לאפליה פסולה.
אולם, מקום שניתן לאבחן בין נסיבותיהם של הבעלים השונים, יכולה להיות הצדקה לאבחנה בדרך הפיצוי בין הבעלים השונים. כך, לדוגמה: מתן קרקע חלופית לבעלים פלוני, ולא לאחרים, יכול להיות מוצדק במקרה, שהמקרקעין שהופקעו מפלוני ניתנו לו בעבר כפיצוי על הפקעה קודמת של מקרקעין שהיו בבעלותו.
הוא הדין, מקום שבמסגרת פשרה החליטה הרשות המפקיעה ללכת לקראתו של בעל זכויות אחד, בתמורה לוויתור מצידו על חלק מטענותיו; בעל זכויות אחר, שלא יכול היה להעלות טענות שכאלה, וממילא לא נתבקש לוותר עליהן, לא יהיה זכאי לקבל פיצוי לפי הקריטריונים שקיבל בעל הזכויות הראשון.
קבעה הרשות המפקיעה מדיניות להקצאת מקרקעין חלופיים ונתנה הזדמנות שווה לבעלי המקרקעין המופקעים לפנות אליה תוך פרק-זמן קצוב אם רצונם בכך, לא יוכל בעל מקרקעין, שלא נענה במועד לפנייה, לכפות על הרשות להקצות לו מקרקעין חלופיים משחלף המועד שנקצב.
הוא הדין, כאשר הרשות מוכנה היתה לשלם פיצוי מוגדל בפרק-זמן מסויים ובתמורה לקבל את המקרקעין באופן מיידי; מי שלא נענה להצעתה במועד שקבעה, לא יהיה זכאי מאוחר יותר לקבל את הפיצוי המוגדל.
(ראו בהרחבה: אריה קמר, דיני הפקעת קרקעות, מהדורה שמינית (התשע"ד-2013), כרך שני, בעמ' 685-681).
