רכישת נכסי נדל"ן כרוכה בדרך כלל בהעברת סכומי כסף גבוהים מהרוכש למוכר. העברת הכספים מתבצעת בהתאמה עם העברת הנכס לרשות הרוכש. אם מדובר בעסקת מכירה של דירה יחידה, המיסוי על העסקה הוא בדרך כלל מינורי. במרבית המקרים המדינה איננה נוהגת למסות עסקאות של מכירת דירה יחידה או רכישת דירה ראשונה או יחידה על ידי משפחה, עד לגובה מסוים, כאשר המטרה של הרכישה הינה מגורים. עם זאת, כאשר מדובר על עסקאות מורכבות יותר, מעורבות בעסקה גם רשויות המס, והן קובעות את המס על העסקה תוך התחשבות במגוון אמות מידה שונות. עורך דין מיסים עשוי לסייע במידה רבה במקרים כאלה.
ואולם יש מקרים שבהם עלולה להתעורר בעיה לא צפויה. אחד המקרים האלה הוא מקרה שבו מתבצעת העברת דירה בין בני משפחה, תוך שבעל הנכס איננו גובה תשלום עבורו. העברה כזאת עלולה להפוך לבעייתית ולשמש עילה לרשויות המס לגבות סכומים גבוהים ממקבל המתנה. גם כאן, פעולה נכונה של עורך דין מיסים מסייעת להקטין את תשלומי המס הנדרשים ממי שאליו הועבר הנכס.
העברה ללא תמורה של נכס – מה זה בעצם
העברה ללא תמורה של דירה, או כל נכס נדל"ן אחר, פירושה שבעל הנכס מעביר את הזכויות עליו לאחר, תוך שהאדם שאליו עוברות הזכויות איננו משלם תמורה כל שהיא תמורתן. העברה ללא תמורה יכולה להתבצע בין בני משפחה – העברה מהורים לילדים, מילדים להורים, מהורה אחד להורה שני או מילד אחד לילד אחר. גם העברה מסב לנכדיו, נחשבת העברה ללא תמורה בתוך המשפחה.
לעיתים מזומנות, ההעברה מתבצעת מתוך כוונה אמיתית של נותן המתנה להעניק תשורה לבן משפחה ללא כל רצון לקבל תמורה. ואולם יש לא מעט מקרים שבהם מאחורי ההעברה מסתתר אינטרס אחר. גם כאן מדובר במתנה, אבל עצם ההעברה מסייע לנותן המתנה להפחית את תשלומי המס שלו או מונע ממקבלי המתנה לשלם מס בעתיד. במקרים אחרים, מעבירים הורים נכסים לילדים בעודם בחיים, על מנת להימנע ולמנוע מראש סכסוכי ירושה, שלמרבה הצער הם נפוצים למדיי.
העברת דירה והגדלת אחוז המשכנתא
העברת דירה ללא תמורה לילדים, מעבירה את הבית מחזקת הבעלים לילדים. כך, בעל הדירה הופך בעצם למי שאין ברשותו דירה, ולפיכך הוא יכול לקחת משכנתא שתממן עד שבעים אחוזים מהרכישה של דירה חדשה, במקום הדירה שלכאורה הועברה לילדים ללא תמורה. אם ישאיר בעל הדירה את הנכס בבעלותו, הוא יוכל ליהנות ממשכנתא של חמישים אחוזים בלבד על הדירה החדשה. כך, בהינף קולמוס, יוכל מי שהעביר את הדירה לילדים, ליהנות מהלוואת משכנתא של מאות אלפי שקלים נוספים למימון נכס נדל"ן חדש. עורך דין מיסים המכיר את המטריה ומתמחה בה, יכול להסדיר את העניינים בקלות יחסית.
מצב נוסף שבו העברת הדירה מייצרת רווח עתידי, הוא כאשר אדם שיש ברשותו שתי דירות או יותר, משאיר ברשותו דירה אחת ואת השאר מעביר לילדיו כמתנה. במקרים אלה, יקבלו הילדים פטור ממס שבח על מכירת הדירה שנותרה לאחר מותו של בעל הדירה. אבל אם בעל הנכס ישאיר את הדירות ברשותו, לאחר מותו בגיל 120, לא יזכו היורשים לקבל פטור ממס שבח על אף לא אחד מהנכסים.
העברה עם פטור ממס רכישה והעברה שיש בצידה תנאים
אחת ההטבות האפשריות בהעברת דירה לקרוב, כפי שהוגדר בחוק, טמונה בעובדה שמקבל המתנה יכול לשלם תמורתה מס רכישה מופחת. ההפחתה במקרים כאלה הינה של כשני שלישים ממס הרכישה, כך שהרווח למקבל המתנה עשוי להגיע לכדי עשרות אלפי שקלים ואפילו יותר – תלוי במחיר הנכס. אם העברת הנכס מתבצעת בין בני הזוג – קרי מבן זוג אחד לרעהו, יש פטור מלא ממס רכישה
העברת דירה ללא תמורה, עשויה להתבצע ללא תנאי. עם זאת, במקרים מסוימים יהיו תנאים להעברה. תנאי אפשרי להעברה יהיה שההורים שהעבירו את הדירה לבנים, ימשיכו לגור בדירה עד יום מותם, בדומה לעסקת דמי מפתח. כך יבטיחו ההורים מצד אחד שלא יתנהל קרב ירושה עם מותם, ומצד שני יבטיחו לעצמם שקט נפשי בנושא המגורים לאורך כל חייהם.
כפי שניתן לראות, גם מחווה תמימה כגון העברת דירה ללא תמורה, עלולה ליצור תסבוכת משפטית וכספית לא רצויה. התייעצות עם עורך דין מיסים עשויה למנוע מראש יצירת בעיות מיסוי, והקטנת תשלומי המס ההכרחיים בגין העסקה למינימום ההכרחי בלבד.
