שוק נדל”ן פעיל הכולל פרוייקטים רבים, התחדשות עירונית ועסקאות מרובות של רכישות ומכירות מעלה צורך מוגבר בהערכות שווי נכסים הנערכות על ידי שמאי מקרקעין.
באופן כללי, שוק הנדל”ן הוא בעל מאפיינים שאינם אחידים ולכל נכס ייחודיות משלו, והם נבדלים אחד מהשני מבחינת מיקום, תקינות מבנה, אישורי בניה ועוד. לכן, נדרשת רמת מקצועיות גבוהה של שמאי מקרקעין לביצוע הערכת שווי של נכס.
הערכות שווי מקצועיות קובעות באופן מדויק את ערכם של נכסים למטרות רכישה או מכירה, מתן הלוואות לרכישת נכסים, הערכות נכסים לצרכי תכנון ובניה, ליווי פרויקטים של תמ”א 38 והערכות שווי הדרושות בדו”חות כספיים של חברות לפי תקני דיווח חשבונאיים בינלאומיים.
מאפייני הנכסים בעיר בחיפה
חיפה היא העיר השלישית בגודלה במדינת ישראל החווה התחדשות עירונית בהיקף גבוה מאד, עד כה, קודמו מאות פרויקטים בעיר במסגרת תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2, תהליכי הבניה מתרחשים בעיר בקצב גבוה וצפויים אישורים נוספים לעוד פרויקטים רבים.
בעיר יש מספר גדול של מתחמים עירוניים מתחדשים בשכונות ותיקות בעיר כמו שכונות החוף, קריית אליעזר, קריית חיים וקריית אליהו ומתחמים הנמצאים בחוף הים, חיל הים, בת גלים והעלייה השנייה.
לעיר חיפה מתאר מיוחד ההר המשקיף אל הים, קו החוף בו מתוכננות שכונות מגורים חדשות ומתחדשות, אוניברסיטאות, מנהרות הכרמל אשר הקלו על הגישה מחוץ לחיפה ומחוף הים לשכונות ולאזור התעשיה ועוד. הפרוייקטים הרבים של תמ”א 38 והמתאר הייחודי משפיע על הערכת השווי שמבצע השמאי.
הערכת שווי נכסים בעיר חיפה
שלבי הערכת שווי לנכסים:
- ביקור בנכס למדידה ואבחון. השמאי אוסף נתונים מהביקור בנכס כמו, קומה, כתובת, שטח הנכס וגובהו, המצב הפיזי של הנכס, גיל הבניין, כיווני אוויר. לדוגמא השמאי שמבקר בדירה באזור קריית אליעזר בבנייני רכבת, ימצא בניין ותיק מאד שלדירותיו יש רק שני כיווני אוויר מה שישפיע על ערך הדירה.
- איסוף נתונים על סביבת הנכס. מהו הנוף שרואים מחלונות הנכס. לדוגמא לדירה הבנויה על מורדות הר הכרמל ומשקיפה אל הים יש ערך שונה מדירה המשקיפה לרחוב עם נוף מצומצם. השמאי יבדוק אילו שירותים מוניציפליים, קהילתיים ומסחרים נמצאים בקרבת הנכס, מה המרחק ממרכז העיר, מהי התחבורה הציבורית במקום, ומהם דרכי הגישה לנכס. לדוגמא – קרבה לתוואי של מנהרות הכרמל או בסמוך ליציאה לכביש החוף.
- בדיקת תב”ע ותכניות בניה באזור הנכס ובנכס עצמו. השמאי יבדוק האם הנכס מועמד לפרויקט תמ”א 38 שעשוי להשפיע על ערכו העתידי של הנכס ויש רבים כאלה בעיר חיפה (שכונות רבות באזור הר הכרמל נמצאות בתנופת בנייה).
- השמאי יבדוק היתרי בניה ורישיונות בנייה של הנכס, האם בוצעו בו תוספות כלשהן. לדוגמא השמאי יבדוק את חוקיות היתרי הבניה של דירה למכירה לאחר שעברה פרויקט תמ”א 38 או דירה קטנה וישנה שעברה הרחבה ותוספות. כמו כן השמאי יערוך בדיקה משפטית על הבעלות בנכס, שעבודים ורישומי בעלות קודמים.
- לאחר איסוף הנתונים והניתוח שלהם יכין השמאי דו”ח שומה ובה יקבע את ערך הנכס המדויק לפי הערכותיו ושיטות החישוב המקובלות בתחום שמאות מקרקעין.
לסיכום, הגיוון במאפייני הנכסים בעיר חיפה משפיע על קביעת ערך הנכסים בדו”ח השומה. דו”ח השומה מופק לאחר איסוף נתונים ובדיקות שונות לגבי הנכס. ייעוץ וליווי של שמאי מקרקעין עם היכרות של תא השטח יכולים להועיל ולהקל על ביצוע עסקאות.
