הערכת שווי דירה בחיפה צריכה להיעשות בצורה זהירה. בחיפה קיימות מגוון שיטות בינוי, אזורי שימור ותכניות בניין עיר שונות מאזור לאזור.
שמאי מקרקעין בחיפה צריך להכיר את אזורי התכנון. לאזורי התכנון יכולה להיות השפעה על שווי הנכס.
הכוונה לאזורי תכנון הינה אזורים בהם מאושרות זכויות בנייה שונות.
לדוגמה שני מגרשים בשטח של 500 מ"ר הממוקמים בשכונות שונות יזכו לזכויות בנייה שונות.
גם השווי למ"ר המשתנה משכונה לשכונה ישפיע על שווי המגרשים וגם קיבולת הבנייה הקיימת בכל מגרש ומגרש.
לדוגמה, שמאי מקרקעין בחיפה נתבקש להעריך השוואה בין שתי עסקאות באותה השכונה.
הרוכשים מתלבטים בין שני מגרשים שונים. מגרש אחד בשטח של 500 מ"ר ומגרש נוסף בשטח של 600 מ"ר.
השמאי מצא כי אין הבדלי שווי למ"ר בשכונה וקבע שהשווי למ"ר בנוי עיקרי הינו 16,000 ₪.
בדיקה של שמאי מקרקעין בחיפה העלתה כי על המגרש בשטח של 500 מ"ר קיימות זכויות בנייה בשיעור של 30% ועל המגרש בשטח של 600 מ"ר קיימות זכויות בנייה בשיעור של 25%.
יוצא, שבמגרש של 500 מ"ר ניתן לבנות 150 מ"ר עיקרי, ועל המגרש של ה – 600 מ"ר ניתן לבנות גם 150 מ"ר עיקרי.
יחד על זאת, היתרה לחצר במגרש של ה – 600 מ"ר תהיה גדולה יותר.
איך שמאי מקרקעין בחיפה יודע לנתח זכויות בניה על פי תכנית בניין עיר?
ניתוח תכנית בניין עיר הינו שלב קריטי בעבודתו של שמאי מקרקעין בחיפה.
בשלב הראשון על שמאי המקרקעין לאתר את מיקום הנכס או המגרש בתרשים התכנית.
דוגמה לתרשים תכנית של עיריית חיפה:
כפי שניתן לראות, גבול התכנית הספציפית הקובעת זכויות בנייה מסתיים והבניין הסמוך בנוי מכת תכנית שונה.
למרות שהבתים באזור זה בשכונת ורדיה בחיפה סמוכים, קיים בהם שוני תכנוני.
לצורך חישוב זכויות בנייה שמאי מקרקעין צריך להסתכל בטבלת זכויות הבנייה הקיימת במסמכי התכנית.
זכויות הבנייה נקובות או באחוזים משטח המגרש או במטרים רבועים קבועים.
כך שמאי מקרקעין יכול לדעת כמה זכויות בנייה יש שעוד לא נוצלו ומה החיוב בגין היטל ההשבחה שיחול במימוש.
בניתוח דירה או בית פרטי השמאי צריך לבדוק קיומן של זכויות בניה ואת החשיפה להיטל ההשבחה.
בדירות מגורים, בתנאים מסוימים ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה על לשטח מותר של 140 מ"ר.
לאחר ששמאי מקרקעין סיים לבחון את הרקע התכנוני, יכול השמאי להתחיל בהכנת חוות הדעת השמאי.
שלב נוסף חשוב מאות בביצוע הערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין בחיפה הינה הבדיקה המשפטית.
איך שמאי דירות בחיפה מבצע בדיקה משפטית לנכס מקרקעין:
שמאי דירות בחיפה צריך לבחון את הרקע המשפטי של הדירה או הבית הפרטי. בהערכת שווי בית פרטי יש לבדוק האם הבית הפרטי מוחזק מכח זכות קניינית או זכות חוזית.
זכות חוזית הינה בדרך כלל חכירה ממנהל מקרקעי ישראל. בבתים פרטיים ששטחם עולה על 280 מ"ר יש לבדוק את התשלומים הצפויים לרשות מקרקעי ישראל.
על השמאי לוודא כי קיימת אפשרות להארכת החוזה, לבחון את קיבולת הבנייה שצויינה בחוזה את מול הבינוי בפועל ועוד.
בשלב השני שמאי דירות בחיפה צריך לבחון את הפנקס בו רשומה הדירה.
קיימים כמה פנקסים בהם רושמים מקרקעין. פנקס הבתים המשותפים, פנקס הזכויות ופנקס השטרות.
הרישום הטוב ביותר של הדירה אשר מקנה את הזיהוי המשפטי הטוב ביותר הינו פנקס הבתים המשותפים.
שמאי מקרקעין בחיפה יזמין את תשריט הרישום של הדירה וכך יוכל לנתח את השטחים המשויכים לדירה.
בנסח הטאבו על השמאי לבחון את כל הערות האזהרה וציין במידה וקיימת בעיה בנכס.
להלן דוגמה של תרשים קומה מתוך תיק הבית המשותף:
בביצוע הערכת שווי דירה או בית פרטי, שמאי מקרקעין בחיפה צריך להתייחס לכל היתרונות הקיימים בכל נכס ולתת את משקל היתרונות ביחס לנכסים אחרים בסביבה.
לדוגמה, דירה עם נוף עדיך תקבל כמה אחוזים לשוויה ולהיפך. הכל ביחס לסביבה.
אילו שירותים מספק שמאי מקרקעין בחיפה:
שמאי מקרקעין בחיפה יכול לסייע בביצוע חלוקת ירושה. לעיתים בסל הירושה קיימים נכסים רבים. כל נכס מקרקעין נושא את המיסוי הספציפי.
יוצא שדירה ששוויה 3,000,000 ועליה תחול חובת מס של 500,000 ₪ תהיה שווה יותר בנטו מבית פרטי ששווה 4,000,000 ועלינו חוות מס של 1,800,000 ₪.
לפיכך, יורש שיחשוב לתומו לקחת את הבית היקר יותר יתבדה כאשר יחליט לממש את הירושה.
גם במקרים של פירוק שיתוף שמאי מקרקעין בחיפה יכול לסייע רבות. במקרה שיש חילוקי דעות לעניין שווי הנכסים או שצד אחד מעוניין לרכוש מהצד השני את חלקו, נדרשת הערכה ניטרלית על ידי גורם מוסמך.
השמאי יכול לבצע הערכה ניטרלית מדוייקת של שווי הנכס ובכך לאפשר לצדדים לבצע עסקה הוגנת.
שמאי מקרקעין בחיפה יכול להקטין את מסי המקרקעין. במידה וקבלת דרישה לתשלום היטל השבחה או מס שבח, אתה יכול לפנות לשמאי מקרקעין על מנת לבחון הגשת השגה.
היטל השבחה הוא מס המשולם עבור זכויות בנייה שאושרו בקרקע אבל טרם נוצלו על ידי הבעלים.
על זכויות בניה אלה יש לשלם מס של 50% משווי זכויות הבנייה ביום אישור התכנית המשביחה.
מס נפוץ נוסף הינו מס שבח. מס השבח משולם בגין הרווח שנוצר בין מחיר המכירה למחיר המכירה.
קיימות הטבות רבות המאפשרות פטור מתשלום המס או את הקטנתו בצורה מהותית. נכסים אשר התמורה בגינן הושפעה מזכויות בנייה נוספות, ייתכן ולא תהיו זכאים לפטור על פי סעיף 49ב..
במקרים אלה, יש לעשות שימוש בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.
להמשך כתבה שמאי מקרקעין בחיפה.
במשרדנו פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין וניצול זכויות בנייה. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
